Jak lze vydělat na investičních bytech pořízených na hypotéku?

Dostupnost hypotečních úvěrů láká čím dál tím více lidí investovat do investičních bytů, tj. kupovat byty za účelem dalšího pronájmu. V jakých případech je možné na investičních bytech vydělat?

Ziskovost investičních bytů musíme nejprve rozdělit na dvě základní kategorie. První kategorií je samotný příjem z nájmu, tou druhou pak konečný zisk při prodeji nemovitosti za vyšší cenu, než za jakou jste nemovitost koupili.

 

Kupní cena a výše nájemného

Pro úspěšné vytvoření zisku z pronajímání bytů jsou zásadní dva klíčové faktory. Snad nejdůležitější je samotná cena, za kterou byt pořídíme – musíme opravdu hledat, vybírat lokalitu a kalkulovat než byt pořídíme. Dalším faktorem je výše nájmu, za který se nám podaří byt pronajmout, a kterou budeme měsíčně od nájemníků inkasovat.

 

Příklad koupě bytu na pronájem

Řekněme, že kupujete byt k dalšímu pronájmu za 2.500.000,-. Z vlastních zdrojů máte 250.000,- a zbývající část 90% budete financovat hypotékou s úrokovou sazbou 1,69% p.a. Splátka vaší hypotéky při splatnosti na 30 let bude 7.972,- za měsíc.

Byt se vám podaří pronajmout za 10.000,- bez poplatků. Od této částky však musíme odečíst náklady na opravy, poplatky za správu, pojištění nemovitosti a daň z nemovitosti. Po odečtení těchto poplatků tak může váš zisk činit 8.000,- za měsíc.

V našem příkladu tak příjem z nájemného plně pokryje splátky hypotečního úvěru včetně dalších nákladů souvisejících s nemovitostí. Ze samotného nájemného tak přímý zisk nemáte, ale zároveň každým rokem získáváte podíl na nemovitosti (pro zjednodušení 1/30 při splatnosti na 30 let), protože se snižuje váš hypoteční úvěr. Pokud se vám tento model podaří udržet po celou dobu splatnosti hypotéky, pak budete realizovat zisk na konci při samotném prodeji bytu.

 

Reálné hrozby – neplatiči, předražené nemovitosti, špatná lokalita a dodatečné náklady

Výběr nájemníků

Pobírat příjem z nájemného nemusí být tak úplně růžové ve všech případech. Noční můrou všech pronajímatelů jsou neplatiči, kteří vám zaberou byt, neplatí nájem a při odchodu jej ještě zdemolují a zanechají v takovém stavu, že náklady na uvedení zpět provozu vám nepokryje ani složená kauce. Navíc v případě, kdy nebudete inkasovat nájemné, budete muset splácet měsíční splátky hypotéky ze svého, což může být pro řadu drobných investorů kritickým bodem. Vybírat vhodné nájemníky a prověřovat si je se tedy opravdu vyplatí.

Cena nemovitosti

Další hrozbou, kterou si už méně budoucích pronajímatelů uvědomuje je koupě předražené nemovitosti. V takovémto případě pak mohou být splátky hypotéky vyšší než inkasované nájemné a každý měsíc tak budete muset dávat na splátky ze svého, což výhodnost celé investice výrazně sníží.

Lokalita

Pozornost při koupi věnujte také výběru vhodné lokality a to jak s ohledem na potenciál pronajímání dané nemovitosti, tak případného budoucího prodeje. Nejvhodnějšími lokalitami jsou velká krajská města, naopak méně vhodné jsou pak severní Čechy a severní Morava.

Jednorázové náklady

V neposlední řadě nezapomínejte ani na dodatečné jednorázové větší náklady, které může vaše pronajatá nemovitost potřebovat. Pro tento případ se tak určitě vyplatí mít vytvořenou rezervu.

 

Když si vše potřebné ohlídáte a dopředu spočítáte, pak může být pravidelný příjem z pronájmu příjemným doplňkem k vašemu zaměstnání nebo podnikání.