ČNB zpřísňuje poskytování hypoték s platností od 1.10.2018

Dalšího omezení poskytování hypotečních úvěru se dočkaly české domácnosti od České národní banky. Hypoteční úvěry tak budou pro řadu lidí obtížněji dostupné.

Zpráva o finanční stabilitě

Dne 12.6.2018 vydala ČNB novou zprávu o finanční stabilitě, kde, jak se předpokládalo, došlo k nastavení maximálních limitů dvou ukazatelů DTI a DSTI. ČNB není spokojena s růstem cen na realitním trhu a označila, že je trh nemovitostí nadhodnocen o 15% a to především ve větších městech. Platnost nových omezení nastane k 1.10.2018.

Maximální hodnoty DTI 9x a DSTI 45%

Nová omezení pro žadatele o úvěr jsou stanovena následovně:

• výše celkového dluhu žadatele o hypotéku nesmí překročit 9-násobek ročního čistého příjmu (DTI); a
  
• zároveň musí být měsíční splátky všech dluhů nižší než 45% čistého měsíčního příjmu (DSTI).

Příklad

Vezmeme-li v potaz mladého žadatele (30 let), který nemá žádné dluhy a závazky a jeho čistý příjem je 30.000,- Kč měsíčně, pak bude situace následující:

• Dle ukazatele DTI je maximální výše úvěru rovna devitinásobku ročního příjmu, tedy: 30.000 x 12 x 9 = 3.240.000,- Kč.
• Dle ukazatele DSTI je maximální výše měsíční splátky 45% čistého měsíčního příjmu, tedy 45% z 30.000 = 13.500,- Kč. Budeme-li počítat s aktuální průměrnou úrokovou sazbou 2,50% p.a. a splatností na 30 let, pak dle ukazatele DSTI může být úvěr do výše 3.410.000,- Kč.
• V tomto případě by se uplatnilo omezení dle DTI a žadatel by dosáhl na maximální úvěr 3.240.000,- Kč.
• Do toho ještě musíme počítat, že uvedená úroková sazba by platila pouze pro 80% hypotéku (při 90% hypotéce a sazbě 3,09% by horní hranice úvěru dle DSTI byla 3.160.000,- Kč), žadatel by tak musel mít z vlastních zdrojů 20% z kupní ceny + 4% na daň z nabytí nemovitosti.

Pouze malou náplastí je fakt, že každý ukazatel zvlášť smí být v jednotlivých bankách překročen v 5% případů. Zjednodušeně řečeno u 1 žadatele z 20 se mohou tyto ukazatele ignorovat.

Tato omezení se vztahují pouze na nové hypoteční úvěry a netýkají se refinancování stávajících úvěrů. Pokud tedy máte hypoteční úvěr a bude Vám končit fixace, tak se nemusíte obávat, že byste zůstali "zamknuti" ve Vaší stávající bance a nemohli jste refinancovat do jiné banky.

Koho nová omezení nejvíce postihnou?

Nová omezení mohou mít zásadní dopad pro řadu žadatelů, dotčených skupin bude celá řada, tady uvádíme alespoň některé z nich:

• mladí lidé kupující si první nemovitost
• tzv. singles, kteří žijí sami a jejich příjem bude limitován především ukazatelem DTI (tj. devítinásobkem ročního příjmu jednotlivce)
• OSVČ - bohužel pro řadu podnikatelů to bude znamenat výrazné omezení při žádosti o hypotéku
• lidé s nízkými příjmy, které banky akceptují - české banky bohužel akceptují pouze některé druhy příjmů, na které bude nutno aplikovat uvedené ukazatele
  

A co na to banky?

Uvidíme, jak se k těmto omezením postaví jednotlivé bankovní domy. Zatím se stále jedná "jen" o doporučení, které banky nemusí na 100% dodržovat. Nikdo si však proti sobě nechce poslat regulátora v podobě ČNB, takže lze předpokládat, že banky vyvinou velké usilí, aby se do těchto nových mantinelů vešly.

Doufejme, že je v bankách napadne zrevidovat stávající metodiku pro zpracování úvěrů a posuzování příjmů, a že přistoupí k akceptování dalších druhů příjmů, které v dnešní době neakceptují nebo jen vyjímečně. Tímto krokem by tak alespoň částečně mohlil ulevit některým žadatelům o úvěr.