Právní poradna: Jak na koupi bytu od developera

Zvažujete koupi bytu od developera a nevyznáte se v množství smluvní dokumentace, kterou vám developer předkládá, nehledě na význam řady právních pojmů v ní? Rychlý právní přehled naleznete v tomto článku od Anety Lachmannové, advokátky projektu pravnipomoconline.cz.

Podpisem smluv k vysněnému bydlení

Při koupi bytu budete zpravidla s developerem uzavírat tuto smluvní dokumentaci:

• rezervační smlouvu,
• smlouvu o smlouvě budoucí kupní,
• kupní smlouvu na nemovitost (případně také smlouvu o úschově kupní ceny),
• návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Nepodceňujte význam rezervační smlouvy

Rezervační smlouva ke koupi bytu deklaruje zájem o koupi nemovitosti s vymezením lhůty rezervace a povinností uhradit rezervační poplatek a také podepsat smlouvu o smlouvě budoucí kupní, popř. již přímo kupní smlouvu.

Dobrých bytů ke koupi je nedostatek, a proto je řada zájemců ochotna pod časovým tlakem podepsat rezervační smlouvu, aniž by se s ní blíže seznámila. Mylná je často i jejich představa, že se v rezervační smlouvě fakticky k ničemu nezavazují. Nebývá výjimkou, že smlouva pojmenovaná jako „rezervační“ je fakticky svým obsahem již závaznou smlouvou o smlouvě budoucí kupní. V právu je důležitý především obsah smlouvy, nikoliv tak už její pojmenování. Základní rada tedy zní: „Podepsat můžete, přečíst musíte“.

Právní rady u rezervační smlouvy:

• před podpisem si zajistěte předschválení financování koupě nemovitosti,
• realizujte právní kontrolu stavu bytu (pokud je již postaven) a souvisejících pozemků, a to zejména kontrolou v katastru nemovitostí,
• návrh následně uzavírané smlouvy o smlouvě budoucí kupní, či kupní smlouvy byste měli mít ideálně k dispozici již před podpisem rezervační smlouvy (může být přílohou rezervační smlouvy),
• pozor na nastavení povinností spojených s úhradou rezervačního poplatku, a to zejména, zda je součástí kupní ceny bytu a podmínky jeho vrácení při neuzavření navazujících smluv.

Další smlouva k podpisu

Po uzavření rezervační smlouvy ke koupi bytu od developera je následně sjednána smlouva o smlouvě budoucí kupní, která stanovuje povinnost budoucích kupujících/zájemců uzavřít kupní smlouvu.

Právní rady u smlouvy o smlouvě budoucí kupní:

• smlouva by měla obsahovat detailní vymezení bytové jednotky, a to od půdorysu, grafického znázornění, standardů a příslušenství,
• doporučuji jako přílohu této smlouvy také předpokládané znění kupní smlouvy,
• věnujte maximální pozornost způsobu a podmínkám úhrady kupní ceny za byt, pozor také na vysoké sankce za prodlení s její úhradou,
• pozor na podmínky úhrady kupní ceny, zda nejsou v rozporu s podmínkami financování od hypoteční banky,
• smlouva by také měla obsahovat povinnost součinnosti developera vůči financující hypoteční bance (součinnost například pro zřízení zástavního práva k bytu pro hypoteční banku),
• v neposlední řadě je třeba také myslet na to, v jakém okamžiku má dojít k uzavření samotné kupní smlouvy a která strana je oprávněna toto uzavření iniciovat.

Kupní smlouva na byt a návrh na vklad do katastru

Podpis kupní smlouvy na byt a souvisejícího návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí završuje proces koupě bytu od developera.

Právní rady v této fázi:

• realizujte důkladnou kontrolu bytu a společných částí domu před oficiálním převzetím nemovitosti (nedostatky uveďte do předávacího protokolu),
• zkontrolujte v kupní smlouvě, která ze stran hradí správní poplatek na katastru a kdo a v jaké lhůtě návrh příslušnému katastru podá,
• žádejte vysvětlit jakékoliv nesoulady mezi obsahem kupní smlouvy a smlouvy o smlouvě budoucí kupní,
• informujte financující hypoteční banku o blížícím se termínu podpisu kupní smlouvy,
• berte na vědomí, že vlastníkem bytu z formálního hlediska nejste převzetím bytu, ale až úspěšným zápisem vlastnictví bytu na katastru nemovitostí.

Kontrola smluv právníkem?

Kupujete nemovitost v řádech milionů a musíte podepsat řadu právních dokumentů, které obvykle právně chrání pouze prodávajícího? Zvažte právní pomoc od zkušeného advokáta na nemovitostní právo. Případné budoucí spory jsou nákladnější než investice do důkladné právní kontroly smluv.

Mgr. Aneta Lachmannová, advokátka projektu www.pravnipomoconline.cz