Právní poradna: Nejčastější dotazy při koupi nemovitosti

Zeptali jsme se Mgr. Anety Lachmannové, advokátky projektu www.pravnipomoconline.cz na časté dotazy našich klientů souvisejících s koupí nemovitosti.

Jak poznám, zda je kupní smlouva v pořádku?

Jaké smluvní sankce (částky) v kupní smlouvě jsou přiměřené?

Je možné prodat nemovitost, na kterou mám hypotéku, a tedy je na ní zástavní právo ve prospěch banky?

Co jsou to právní vady nemovitosti? A jak si ověřit, zda je kupovaná nemovitost nemá?

Jaké jsou z pohledu práva rozdíly mezi bytem v osobním vlastnictví a družstevním bytem?

Může mi banka nemovitost “sebrat“, pokud přestanu splácet hypotéku?

Jakým způsobem postupuje katastr nemovitostí při zápisu vlastnického/zástavního práva?

Co je to úschova a je převod přes advokátní úschovu bezpečný?

Jak poznám, zda je kupní smlouva v pořádku?

Kupní smlouvou se prodávající zavazuje odevzdat kupujícímu předmětnou nemovitou věc a umožnit mu k ní nabýt vlastnické právo; vedle toho stojí závazek kupujícího danou nemovitou věc převzít a zaplatit za ni prodávajícímu sjednanou kupní cenu. 

Pozor si dejte na správné vymezení nemovité věci – u bytů nezapomínejte zejména na spoluvlastnické podíly na společných částech, přilehlých pozemcích a nebytových prostorech (garáže, sklepy). V kupní smlouvě nesmí chybět ujednání o kupní ceně a způsobu její úhrady. Kupní smlouva vztahující se k nemovité věci musí být písemná a podpisy na vyhotovení určeném pro katastr nemovitostí musí být úředně ověřené.

Byť osobně nemám ráda odpovědi typu „svěřte se do rukou odborníků“, pak stručná a univerzální odpověď na to, kdy je kupní smlouva „v pořádku“ za mě neexistuje. Kupní smlouva musí splňovat zákonné náležitosti, ale předpokládám, že jediným cílem smluvních stran není „aby prošla na katastru nemovitostí“, ale i to, aby umožňovala „cestu ven“ v případě zjištěných (právních) závad a ochranu jiných zájmů té které smluvní strany. Každá smlouva, kterou pro klienty kontroluji/připravuji je trochu jiná a může (ale samozřejmě také nemusí) představovat různá rizika.

Jaké smluvní sankce (částky) v kupní smlouvě jsou přiměřené?

Na tuto otázku také neexistuje jednoznačná „obecná“ odpověď. Smluvní pokuta může být stanovena pevnou částkou, procentem z kupní ceny a/nebo denní sazbou za prodlení. Přiměřenost se zpravidla posuzuje podle okolností toho, kterého prodeje, výše kupní ceny, významu povinnosti, kterou daná sankce zajišťuje atd. Ve smlouvě s developery se setkávám nejčastěji se sankcí cca 5-10 % z kupní ceny. Osobně se mi smluvní sankce 10 % jeví jako nepřiměřená, zvláště pak v případě, kdy v téže smlouvě developer sám žádnou sankci za prodlení s dokončením výstavby nemá a/nebo pouze minimální. Jindy smluvní pokuta často odpovídá uhrazenému rezervačnímu poplatku, i zde však platí, že záleží na jeho výši a poměru k celkové výši sjednané kupní ceny. Pokud jde o denní sazbu, pak ani rozhodovací praxe soudů v tomto není úplně jednotná, akceptovatelné je zřejmě 0,5 % z dlužné částky denně, ale opravdu záleží na okolnostech.

Je možné prodat nemovitost, na kterou mám hypotéku, a tedy je na ní zástavní právo ve prospěch banky?

Ano, i prodej nemovité věci, na které vázne zástavní právo banky je možný, nicméně bez součinnosti a souhlasu Vaší banky se v tomto případě neobejdete. V praxi se jedná o poměrně častý jev – prodávající se z různých pohnutek rozhodne prodat byt, na němž vázne zástavní právo. Banka zpravidla k Vaší žádosti vysloví souhlas s předčasným splacením hypotečního úvěru v určité výši a ve sjednaném termínu. Pokud bude kupující koupi Vašeho bytu financovat také z hypotečního úvěru, udělí Vaše banka souhlas se zřízením zástavního práva banky kupujícího jako druhé v pořadí. Pakliže je v katastru nemovitostí zapsán i tzv. zákaz zcizení (a zatížení) vysloví Vaše banka i souhlas s převodem nemovité věci na kupujícího. Část sjednané kupní ceny bude zaslána přímo na účet Vaší banky za účelem úhrady zbývající částky úvěru. Vaše banka se po obdržení úhrady vzdá zástavního práva (a souvisejících zatížení) a na nemovité věci tak zůstanou pouze omezení představující záruky pro banku kupujícího. Právně není vyloučeno ani to, aby kupující tzv. převzal Vaši hypotéku, nicméně tento postup bývá vzhledem k často výhodnějším a rozmanitým nabídkám konkurenčních bank spíše výjimkou.

Co jsou to právní vady nemovitosti? A jak si ověřit, zda je kupovaná nemovitost nemá?

Jednou z právních vad nemovitosti, je např. i v předchozí odpovědi diskutované zástavní právo. Obecně řečeno jsou jimi zatížení, omezení a závady, které váznou na předmětné nemovité věci a podle svého typu určitým způsobem omezují vlastníka předmětné nemovité věci v nakládání s ní. Právní vady lze nejsnáze identifikovat z úplného výpisu z katastru nemovitostí. Dalšími právními vadami mohou být např. věcná břemena – závazek strpět nějaké jednání (průjezd autem přes Váš pozemek pro souseda) cizí oprávnění (dožití v bytě zřízené pro babičku atd.), ale i onen zákaz zcizení a zatížení, kdy bez souhlasu oprávněné osoby nemůžete fakticky nijak disponovat se zatíženou nemovitou věcí. Další právní závadou může být i předkupní právo, tedy povinnost nabídnout nemovitou věc k prodeji přednostně konkrétní osobě atp. I výše zmíněné zástavní práv, které není-li vypořádáno způsobem uvedeným v předchozí odpovědi, může být velice nebezpečné, neboť na jeho základě může kupující automaticky převzít dluh touto zástavou zajištěný. Je tedy na místě pečlivě zkoumat zápisy na konkrétním listu vlastnictví vztahujícím se k nemovité věci. 

Doporučuji do kupní smlouvy pod sankcí smluvní pokuty a možnosti odstoupení uvést ujištění prodávajícího, že nemovitá věc nemá žádné z právních vad, případně uvést konkrétní výčet těch, jež jsou stranám známy. Kdo by chtěl být důsledný, měl by zkoumat i obsah tzv. nabývacího titulu (nejčastěji darovací/kupní smlouvy) na jehož základě se současný majitel – prodávající stal vlastníkem dané nemovitosti.

Jaké jsou z pohledu práva rozdíly mezi bytem v osobním vlastnictví a družstevním bytem?

Asi nejzásadnějším rozdílem je samotný předmět Vašeho vlastnictví. Můžete být buď vlastníkem bytu a/nebo pouze vlastníkem podílu v bytovém družstvu. Vlastníkem družstevního bytu je totiž konkrétní bytové družstvo, nikoliv Vy. S podílem v bytovém družstvu je spojeno pouze právo na nájem konkrétního družstevního bytu. Podíl v bytovém družstvu bývá zpravidla finančně dostupnější, nicméně stanovy bytového družstva zpravidla stanoví řadu podmínek, pravidel a povinností, jejichž nedodržování může vést v nejzazším případě až k vyloučení z bytového družstva. Přenechání družstevního bytu do podnájmu třetí osobě zpravidla podléhá souhlasu představenstva družstva, zatímco u bytu v osobním vlastnictví ničí souhlas s nájmem bytu nepotřebujete. V neposlední řadě, zatímco vlastnictví bytu a jeho případný převod na třetí osobu podléhá občanskému zákoníku, případný převod podílu v bytovém družstvu a práva a povinnosti z tohoto členství vyplývající upravuje zákon o obchodních korporacích. 

Může mi banka nemovitost “sebrat“, pokud přestanu splácet hypotéku?

Ano, může, pokud je povinnost splnění úhrady hypotéky zajištěna zástavním právem (což je dnes v podstatě běžné). Pokud nehradíte hypoteční úvěr (dluh) řádně a včas, může banka za splnění podmínek sjednaných v úvěrové smlouvě a zástavní smlouvě zpeněžit zástavu, tj. Vaši nemovitost, a uhradit z tohoto výtěžku svoji splatnou dosud neuhrazenou pohledávku včetně příslušenství. 

Jakým způsobem postupuje katastr nemovitostí při zápisu vlastnického/zástavního práva?

Řízení na katastru nemovitostí je zahájeno v okamžiku doručení návrhu na vklad na příslušný katastrální úřad. Katastr nemovitostí na příslušném listu vlastnictví „vyznačí“, že právní poměry týkající se nemovitostí jsou dotčeny změnou (tzv. plomba). Následně běží lhůta 20 dnů, v jejímž průběhu mohou osoby, kterých se toto řízení dotýká (mohou se v jeho důsledku změnit/zaniknout jejich práva k dané nemovité věci), uplatnit své námitky / připomínky. Ke vkladu vlastnického práva a/nebo jeho zamítnutí dojde nejdříve po uplynutí těchto 20 dnů. Pakliže je vklad schválen, doručí katastr nemovitostí účastníkům vyrozumění o provedení vkladu. Pokud má návrh / vkladová listina (kupní/darovací smlouva atp.) nějaké vady, může Vás katastr vyzvat k jejich odstranění, bohužel však častěji tyto vady znamenají zamítnutí návrhu na vklad a nutnost podat návrh znovu, s čímž samozřejmě souvisí i opětovná úhrada správního poplatku (dva tisíce korun českých).

Co je to úschova a je převod přes advokátní úschovu bezpečný?

Pro mě osobně úschova představuje účinnou ochranu kupní ceny pro kupujícího a záruku její výplaty pro prodávajícího. Ať již stojíte na kterékoliv smluvní straně, úschova ochrání Vaše zájmy. Často se setkávám s tím, že klienti (častěji kupující) ve snaze ušetřit alespoň nějaké peníze (přece jen při koupi nemovitosti se každá tisícovka počítá) jdou do rizika úhrady celé kupní ceny přímo na účet prodávajícího, a to ještě předtím, než se stanou vlastníky vysněné nemovitosti. Nicméně ochránit jejich zájmy – vrácení kupní ceny v případě zamítnutí návrhu na vklad/odstoupení od smlouvy atp. je bez úschovy fakticky nemožné. Úschova představuje jistotu pro prodávajícího, že kupující disponuje penězi na financování koupě (složil je v plné výši do úschovy), pro kupujícího pak úschova znamená jistotu, že nestane-li se ve sjednané době vlastníkem kupované nemovitosti, kupní cena se mu (nebo bance) vrátí. Takové jistoty obou smluvních stran jinak, než úschovou nedocílíte.

Při úschově kupní ceny u advokáta, je to jistě i o důvěře – svěřit někomu cizímu své peníze není snadné, nicméně věřte, že advokát je osobou, který si Vaši důvěru zaslouží. Poskytování advokátní úschovy podléhá přísným pravidlům. Advokát je ze zákona pojištěn na případnou odpovědnost za škodu, kterou by Vám svým jednáním mohl způsobit. Kupní cena je skládána na speciální účet v bance, který je sice veden na jméno advokáta, nicméně je zde evidován jako účet advokátní úschovy, tzn. že ani v případě, kdy by vůči advokátovi byla např. vedena exekuce, peněz na tomto účtu se to nijak nedotkne. Advokát musí rovněž advokátní komoře prostřednictvím elektronické knihy úschov oznámit, že předmětnou finanční částku převzal do úschovy. Veškeré podmínky převzetí, správy, složení, úschovy a výplaty kupní ceny jsou podrobně upraveny ve smlouvě o advokátní úschově, kterou s advokátem uzavírá kupující i prodávající současně.