Právní poradna: Nepodceňujte kontrolu právního stavu nemovitosti

Kupujete nemovitost a provedli jste na místě kontrolu skutečného (faktického) stavu nemovitosti? Nezapomněli jste ale realizovat kontrolu tzv. právního stavu nemovitosti? Více o kontrole právního stavu nemovitosti se dozvíte v článku Mgr. Anety Lachmannové, advokátky projektu pravnipomoconline.cz.

Základem je kontrola výpisu z katastru nemovitostí

Před koupí vybrané nemovitosti je vhodné realizovat základní kontrolu právního stavu bytu, domu nebo pozemku obstaráním úplného výpisu z katastru nemovitostí. Z tohoto výpisu lze zjistit zejména vlastníka nemovitosti, váznoucí věcná práva (věcná břemena, zástavní práva apod.) a předchozí nabývací titul k nemovitosti. V praxi doporučujeme zajistit aktuální výpis z katastru nemovitostí k datu podpisu kupní smlouvy. V rámci kupní smlouvy je také vhodné uvést, že právní stav nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí odpovídá skutečnosti pod sankcí smluvní pokuty a případně i možnosti od smlouvy odstoupit. Ve výpise z katastru nemovitostí také doporučujeme věnovat pozornost zapsaným poznámkám (např. probíhající exekuční řízení, zákaz nakládat s nemovitostí apod.).

K ověření vlastníka nemovitosti lze zajistit ověřený výpis z Centrální evidence exekucí, který lze snadno získat na České poště ve službě Czech POINT. Z tohoto výpisu je patrné, zda jsou vůči vlastníkovi nemovitosti prováděna exekuční řízení.

Pozor na zapsané zástavní právo

Zvláštní pozornost by měl kupující věnovat situaci, kdy na nemovitosti vázne zástavní právo. Občanský zákoník totiž stanoví, že pokud přejde na nabyvatele při převodu vlastnického práva k věci zapsané ve veřejném seznamu i zapsané zástavní právo nebo jiná jistota váznoucí na věci, má se za to, že přešel i dluh zajištěný jistotou. Uvedené zákonné ustanovení lze však smluvně vyloučit, což důrazně doporučujeme k odstranění rizika převzetí dluhu prodávajícího nemovitosti.

Hloubková kontrola nabývacích titulů

Pokud byste chtěli být opravdu důkladní, lze provést také kontrolu nabývacích titulů k nemovitosti. V jejím rámci se provede právní kontrola předchozích kupních, darovacích nebo jiných převodních smluv k nemovitosti do minulosti z hlediska revize, zda současný vlastník je oprávněn nakládat s nemovitostí bez právního rizika pro kupujícího.

Kontrola a revize kupní smlouvy

Součástí kontroly právního stavu nemovitosti je také férové nastavení smluvních podmínek v kupní smlouvě. Kontrolou a revizí kupní smlouvy předloženou pouze jednou ze stran převodu se realizuje ochrana majetku druhé strany. Samozřejmostí je také zvážit využití notářské, advokátní nebo bankovní úschovy kupní ceny nemovitosti, kdy výplata kupní ceny na účet prodávajícího se z úschovy provede až po zápisu kupujícího coby nového vlastníka nemovitosti v katastru nemovitostí. 

Specifická je kontrola smluvní dokumentace při koupi bytu od developera.

Mgr. Aneta Lachmannová, advokátka projektu www.pravnipomoconline.cz