Jak nahradit nutnost použití vlastních zdrojů v hypotéce?

Rozhodne-li se kupující využít k úhradě kupní ceny hypoteční úvěr, musí počítat s tím, že minimálně 20% z ceny nemovitosti (10% jedná-li se o žadatele mladšího 36 let) bude povinen uhradit z vlastních zdrojů. Jaké jsou další možnosti, pokud žadatel takovou výší vlastních zdrojů nedisponuje?

Pro většinu úvěrů na bydlení platí, že úvěrovaná nemovitost je dána do zástavy bance. Jedná se o právní nástroj zajištění úvěru. Po schválení hypotéky, před čerpáním peněz je na katastru nemovitostí zapsáno zástavní právo ve prospěch úvěrující banky. Zástavní právo bance v krajních případech umožňuje uspokojení její pohledávky vůči dlužníkovi prostřednictvím zpeněžení nemovitosti.  Zástavní hodnota, tzn. hodnota nemovitosti, na které vázne zástavní právo, hraje významnou roli i při posuzování žádosti o úvěr. Dle nové regulace platné od 1. 4. 2022 může banka poskytnout úvěr maximálně ve výši 80% z hodnoty nemovitosti, popřípadě do výše 90% jedná-li se o žadatele mladšího 36 let.

Co se stane v případě, že je hodnota nemovitosti nízká a žadatel potřebuje vyšší úvěr, aby mohla výt zaplacena kupní cena? Vhodným řešením se jeví poskytnutí další nemovitosti jako dodatečné zástavy. Dodatečná zástava znamená další zástavní hodnotu a výše úvěru může tvořit až 80%, potažmo 90%, z poskytnuté zástavní hodnoty. Výše hypotéky se tak může rovnat kupní ceně nabývané nemovitosti.

Jako dodatečnou zástavu lze poskytnout i nemovitost, na které již vázne zástavní právo, a to především s ohledem na prudký růst cen nemovitostí v uplynulých letech. Zde bude totiž opět důležitá hodnota nemovitosti, respektive volná zástavní hodnota. To je zjednodušeně hodnota nemovitosti ponížená o výši hypotéky, která byla využita na koupi této nemovitosti. Druhou zástavu na již zastavěné nemovitosti může udělat banka ze stejné bankovní skupiny.

Představme si klienta, který by rád koupil nemovitost s kupní cenou 5.000.000 Kč. Pro zjednodušení předpokládejme, že hodnota nemovitosti je taktéž 5.000.000 Kč. Jelikož je klient starší 36 let, banka mu poskytne formou hypotéky nejvýše 4.000.000 Kč, což je 80% z hodnoty nemovitosti. Klient by si ovšem přál úvěr vyšší, aby mohl použít menší množství vlastních zdrojů. Jelikož vlastní další nemovitost s volnou zástavní hodnotou 1.000.000, je součet zástavních hodnot 6.000.000 Kč a banka může žadateli poskytnout úvěr ve výši 80% zástavní hodnoty, tzn. 4.800.000 Kč. Výše možného úvěru se poskytnutím dodatečné zástavy zvýšila o 800.000 Kč. Nový objem úvěr bude platit za předpokladu, že všechny výdajové parametry úvěru budou splňovat zákonem vymezené parametry.