Právní poradna: Nejčastější dotazy při prodeji nemovitosti, na které vázne zástavní právo

Často se na nás obracejí klienti s dotazy, jak funguje převod nemovitosti, která je zatížena zástavním právem banky. Obávají se, zda je takový obchod bezpečný. Ať už byt, dům či pozemek s hypotékou prodáváte nebo kupujete, takový realitní obchod má své zvláštnosti. Rozhodli jsme se proto vyzpovídat JUDr. Ilonu Černochovou, LL.M., respektovanou advokátku, specialistku na právo nemovitostí a zakládající partnerku advokátní kanceláře Realitní advokáti s.r.o.

Co je to zástavní právo?
Jak poznám, že na nemovitosti vázne zástavní právo?
Na nemovitosti vázne zákaz zcizení a zatížení. Co to pro mě znamená?
Je bezpečné koupit nemovitost s hypotékou nebo se radši poohlédnout po jiné?
K čemu slouží úschova finančních prostředků? Nejsou to vyhozené peníze?
Kdo může zprostředkovat úschovu kupní ceny?
Jak probíhá převod nemovitosti s hypotékou?
Nehrozí mi za předčasné splacení hypotéky nějaká sankce?
Je možné převést hypotéku na kupujícího?
Jak dlouho trvá prodej nemovitosti s hypotékou?

Co je to zástavní právo?
Zástavní právo smluvní na nemovitosti nejčastěji značí, že si vlastník na její pořízení či rekonstrukci vzal hypotéční úvěr, který teď splácí. Zástavní právo představuje pro banku coby zástavního věřitele jakousi pojistku pro případ, že by dlužník (a většinou zároveň vlastník nemovitosti) přestal splácet hypotéku. Zástavní právo v takovém případě poskytuje bance přednostní právo uspokojit se z výtěžku zpeněžení nemovitosti (ve veřejné dražbě, v rámci exekuce apod.). Odpovědi v tomto článku cílí právě na prodej nemovitosti, která je zatížena zástavním právem smluvním. Setkat se můžete i s dalšími druhy, např. exekutorským zástavním právem nebo soudcovským zástavním právem, se kterými se pojí odlišné souvislosti.

Jak poznám, že na nemovitosti vázne zástavní právo?
Zatížení nemovitosti zástavním právem a jiná podobná omezení vlastnického práva (např. služebnost bytu pro dožití osoby nebo služebnost stezky a cesty umožňující sousedovi průchod a průjezd přes vlastníkovu zahradu) jsou u dané nemovitosti viditelná již při online nahlížení do katastru nemovitostí (KN) zdarma. Jedná se však pouze o orientační a neúplné informace. Pro podrobnější údaje si kdokoliv může opatřit placený výpis z KN, a to např. na katastrálním úřadě, na pobočce Czech-Point, u advokáta, notáře nebo online na stránkách katastru. Omezení vlastnického práva (kam spadá i zástavní právo) najdete na listu vlastnictví (LV) v části C. Právní prověření nemovitosti, vč. upozornění na zástavní právo, věcné břemeno nebo jiná omezení vlastnického práva, a doporučení, jak postupovat, by měla být součástí právních služeb, které vám zvolená advokátní kancelář poskytne. Nejde jen o přípravu či kontrolu smlouvy, ale také související úkony, aby transakce byla opravdu bezpečná, rychlá a efektivní. Např. Realitní advokáti tzv. „due diligence“ zahrnují do svých balíčků. Klient se tak nemusí obávat toho, že by se v LV třeba nevyznal nebo něco přehlédl. Mít se na pozoru je klíčové, protože samotným převodem nemovitosti zástavní právo nezaniká a teoreticky by mohla nastat situace, kdy by kupující nabyl zatíženou nemovitost.

Na nemovitosti vázne zákaz zcizení a zatížení. Co to pro mě znamená?
Tento zápis v KN doplňuje zástavní právo velmi často a zákaz zcizení jednoduše řečeno značí, že nemovitost nelze po dobu trvání zástavního práva darovat, prodat ani jinak převést bez souhlasu banky. Je tedy potřeba získat od banky (zástavního věřitele) souhlas se zcizením, přičemž s opatřením souhlasu většinou nebývá problém. Pro co nejvyšší míru právní jistoty je vhodné přiložit originál nebo úředně ověřenou kopii tohoto souhlasu přímo ke kupní smlouvě jeho její přílohu.

Zákaz zatížení pak znamená, že nemovitost po dobu trvání zástavního práva nelze zatížit dalším zástavním právem či jiným omezením vlastnického práva. Je to tedy komplikace pro kupce, který potřebuje k financování kupní ceny taktéž hypotéku (pro čerpání potřebuje mít alespoň zahájené řízení o vkladu zástavního práva jeho úvěrující banky). Banka prodávajícího (zástavní věřitel) musí v takovém případě vydat souhlas se zatížením, aby bylo bance kupujícího umožněno zapsat své zástavní právo jako druhé v pořadí.

Je bezpečné koupit nemovitost s hypotékou nebo se radši poohlédnout po jiné?
Nemovitost se zástavním právem lze bezpečně a většinou i hladce prodat, resp. koupit. Jen je potřeba počítat se speciálním postupem, protože do transakce vedle prodávajícího a kupujícího promlouvá také banka jako zástavní věřitel – zejm. musí odsouhlasit převod a předčasné splacení úvěru, vyčíslit zbývající dluh a následně vydat potvrzení o zániku zástavního práva, aby mohlo dojít k jeho výmazu z katastru. Klíčem k bezpečnému prodeji a k hladkému průběhu vkladového řízení je kvalitní kupní smlouva, bezchybný návrh na vklad a případně další právní dokumenty. Úhrada kupní ceny – a to platí i pro převody nemovitostí, které hypotékou zatížené nejsou, by měla proběhnout skrze úschovu, jinak nelze považovat transakci za bezpečnou (pro obě smluvní strany).

K čemu slouží úschova finančních prostředků? Nejsou to vyhozené peníze?
Úschova peněz za kupní cenu chrání obě strany. Prodávajícímu dává jistotu, že kupující má dostatek prostředků na to, aby mohl nemovitost koupit. Kupující s úschovou zase získává garanci, že prodávající se k penězům dostane až v okamžiku, kdy zdárně proběhne přepis nemovitosti na katastru a nemovitost bude oficiálně „říkat pane“ kupujícímu. Úschova by tak měla být součástí každého obchodu, a to i v případech, kdy se strany znají. Někteří lidé si pohrávají s myšlenkou, že ušetří řádově tisíce korun a úhradu kupní ceny provedou bez úschovy, což však v žádném případě nedoporučuji. Jestli se chcete vyhnout situaci, že prodávající po získání kupní ceny přestane komunikovat a odmítne spolupracovat při přepisu na katastru, anebo naopak kupující po přepisu odmítne zaplatit nebo zaplatí méně, využijte bezpečnou úschovu.

Kdo může zprostředkovat úschovu kupní ceny?
Smluvní strany si mohou vybrat, zda zvolí úschovu advokátní, notářskou či bankovní. Advokátní kanceláře, které se zaměřují na právo nemovitostí, pro maximální komfort klientů v rámci právních služeb zajišťují nejen přípravu či kontrolu smluvní dokumentace, ale současně také advokátní úschovu kupní ceny. Jednoduše řečeno, je to flexibilní, bezpečné a klient za právní servis související s transakcí zaplatí jen jednou. Rozhodně však doporučujeme si předem ověřit, do jaké částky je daný advokát či advokátní kancelář pojištěna. Zatímco zákon ukládá min. výši pojištění advokáta do 7.000.000,- Kč, specializované kanceláře mají sjednané pojištění i na hluboce nadstandardní částky. Advokátka Černochová z Realitních advokátů uvedla, že v kanceláři mají vzhledem k zaměření na realitní právo a množství transakcí sjednané pojištění do 100 milionů korun a přiznala, že tuto skutečnost klienti oceňují.

Jak probíhá převod nemovitosti s hypotékou?
Každý realitní obchod je individuální a kupní smlouva musí být vždy uzpůsobena konkrétním okolnostem. Standardně však může prodej nemovitosti, na které vázne zástavní právo banky, vypadat následovně:

1.    Prodávající požádá banku k určitému datu o vyčíslení zbývajícího dluhu z úvěrové smlouvy. Datum je třeba stanovit s dostatečnou rezervou (i několik týdnů dopředu), aby banka do té doby skutečně zbývající částku obdržela.

2.    Buď:
a)    kupující pošle celou částku do úschovy, odkud sumu odpovídající dluhu dle vyčíslení pošle schovatel (banka, notář, advokát) bance prodávajícího, nebo
b)    částku odpovídající dluhu pošle kupující rovnou bance prodávajícího a zbylou část kupní ceny pošle do úschovy, nebo
c)    v případě, že si navíc kupující bere hypotéku, pošle banka kupujícího částku odpovídající dluhu přímo bance prodávajícího, a zbylou část úvěru pošle do úschovy. Tam současně pošle kupující část kupní ceny, kterou hradí z vlastních prostředků.

3.    Po načerpání kupní ceny nebo její příslušné části do úschovy má kupující svou primární povinnost splněnou, a proto může dojít k podání kupní smlouvy na katastr, tj. zahájí se vkladové řízení.

4.    Banka po přijetí 100 % dlužné částky (ať už z úschovy či přímo od kupujícího) vydá potvrzení o zániku zástavního práva, které slouží jako podklad pro podání návrhu na výmaz zástavního práva z katastru. Banka pro klienta připraví i návrhový formulář na katastr a někdy zajistí i jeho podání (např. elektronicky).

5.    Po převodu vlastnického práva k nemovitosti na kupujícího a po podání návrhu na výmaz zástavního práva většinou dochází k výplatě zbývající části kupní ceny z úschovy prodávajícímu, někdy si však strany smluví výplatu až po dokončeném výmazu zástavního práva z katastru (např. alespoň zádržné v řádu desetitisíců).
Ve většině případů tedy dojde k převodu vlastnického práva před výmazem zástavního práva, kupující tak nabude nemovitost ještě zatíženou, nicméně prodávající je motivován právě výplatou kupní ceny z úschovy nebo i případnou smluvní pokutou vyvinout součinnost k výmazu zástavního práva z katastr.

Podrobný mechanismus úhrady kupní ceny, splacení dluhu bance prodávajícího a další povinnosti stran, včetně lhůt a sankcí pro případ jejich nedodržení musí být vždy přesně a srozumitelně ujednané v kupní smlouvě a úschovní smlouvě. Ačkoliv se to může zdát jako klišé, v žádném případě nedoporučuji spoléhat se na pofidérní vzory smluv zdarma z internetu. Většina lidí při převodu nemovitosti prodává to nejcennější, co má, anebo naopak kupuje vysněné bydlení za celoživotní úspory. Šetřit na kvalitním právním servisu, který vás obchodem provede a ochrání před mnohdy fatálními následky, se nevyplácí.

Nehrozí mi za předčasné splacení hypotéky nějaká sankce?
Ideálně ještě před tím, než podepíšete první smlouvu v obchodu (ať už je to smlouva o smlouvě budoucí kupní, rezervační smlouva nebo přímo kupní smlouva na nemovitost), si prostudujte podmínky úvěrové smlouvy, a to zejm. následky předčasného splacení. Pakliže by šlo o vyšší částku, z pohledu prodávajícího se nabízí promítnout ji do výše kupní ceny. Poplatek za předčasné splacení, kterým si banka kompenzuje náhradu účelně vynaložených nákladů, budete muset zaplatit v drtivé většině případů. Rozdíly ve výši však mohou být diametrální. Klíčové je datum 1. prosince 2016. Pro úvěrové smlouvy uzavřené po tomto datu na déle než 2 roky platí, že banka může od klienta žádat max. 1 % z předčasně splacené částky (nejvýše 50.000,- Kč, ať už je zbývající dluh jakýkoliv). Totožné podmínky platí pro hypotéční úvěry sjednané před 1. 12. 2016, pokud máte variabilní úrokovou sazbu. Naopak na hypotéky sjednané před 1. 12. 2016 s fixní úrokovou sazbou se tato omezení začnou vztahovat až po konci fixačního období. V praxi dnes poplatek za předčasné splacení činí stovky či menší tisíce korun, ale přesto si dopředu ověřte konkrétní výši u vaší banky, ať nejste nepříjemně zaskočeni. V minulosti některé banky požadovaly po klientech i desetitisíce, a o těchto případech se vedly a nadále i vedou vleklá soudní řízení.

Je možné převést hypotéku na kupujícího?
Ano, zákon umožňuje variantu, kdy na nemovitosti zůstane váznout zástavní právo, akorát se dlužníkem namísto prodávajícího stane kupující. Tyto případy se nyní v praxi objevují častěji, protože kupující tak získá výhodnější úrok (dle původních podmínek úvěrové smlouvy prodávajícího).  

Dle zákona se tento proces nazývá převzetí dluhu, přičemž konkrétní podmínky převzetí dluhu je potřeba dojednat především s příslušnou bankou. Každá banka může mít malinko odlišné podmínky tohoto procesu převzetí, nicméně platí, že všechny potřebné dokumenty banka připraví a úkolem advokáta je pouze zohlednit jejich znění v kupní smlouvě. Typicky se jedná o dodatek ke smlouvě o úvěru s původním dlužníkem, převzetí dluhu novým dlužníkem (kupujícím) a postoupení zástavní smlouvy na nového dlužníka.

Jak dlouho trvá prodej nemovitosti s hypotékou?
Přesná doba se odvíjí od parametrů konkrétního obchodu, flexibilitě stran, rychlosti schvalovacích procesů v bance a průběhu vkladového řízení na katastru. Jestliže si hypotéku bere i kupující, a ještě ji nemá zcela vyřízenou, dojedná si většinou v kupní smlouvě delší lhůtu splatnosti kupní ceny a celý proces se tak protáhne. I pokud má kupující úvěrovou smlouvou podepsanou, doporučujeme ponechat si lhůtu splatnosti kupní ceny v kupní smlouvě minimálně 15 pracovních dnů.

Pokud je pak kupní cena v úschově řádně a včas, je splněna základní podmínka pro podání listin na katastr. Zahájí se vkladové řízení a vlastnické právo je od tohoto okamžiku přepsáno na kupujícího do 30 dnů (ne však dříve než za 20 dnů). To samozřejmě platí pouze při hladkém průběhu vkladového řízení.

Následně dojde i k výmazu zástavního práva (opět max. 30 dnů od podání návrhu na výmaz).

Suma sumárum, při výběru advokátní kanceláře si kromě odbornosti ověřte také časovou vytíženost právníků. Jak vidíte, na každém dnu záleží. Plusem je, když advokát obchod neprotahuje a dokumenty související s prodejem či koupí nemovitosti připraví v řádu jednotek pracovních dnů, popř. je ochotný vyjít vstříc urgentní situaci a dodat materiály expresně do 24 hodin. Zajímejte se také o to, zda vám je advokát schopen zajistit bezpečnou úschovu listin a jejich bezodkladné podání na příslušné katastrální pracoviště po načerpání kupní ceny do úschovy.